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自営業のローンについてみてみよう!

2018.10.05
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はじめに

まず、自営業とは何かを確認しておきましょう。自営業とは、つまり「個人事業主」のことを主にさします。自ら事業を営んでいる人のことです。喫茶店経営者、床屋さん、八百屋さんなどをいいます。これにはいわゆる「フリーランス」も含まれています。個人事業主でも、雇用者を使うこともあります。中小企業の経営者などです。

自営業者は一般的にローンが組みにくいと言われています。なぜなら、会社員と同じように、月々に決まった収入を得られる確証を認められにくいからです。もちろん、自営業者のなかにも安定して収入をえて、安定した生活を営んでいるかたもいるでしょう。しかし、ローンを組むなど社会的信用をもとめられる場面ではどうしても、壁に対面します。しかし、いくつかの条件をクリアーすれば、自営業者もローンを組むことができます。家のローンと車のローンにわけ、みていきましょう。

住宅ローンは派遣社員や契約社員などの非正規雇用の方でも組むことはできます。もっとも重視しチェックされる点は収入が安定して得られているかという点です。それでは各住宅ローンの審査基準を順に見ていきましょう。

住信SBIネット銀行では「安定かつ継続した収入がある人」、みずほ銀行では「安定した収入がある人」、三井住友信託銀行では「安定した収入が見込まれる人」など抽象的な規定となっています。

事業年数をあげている銀行の例ではイオン銀行が3年、新生銀行が2年以上、りそな銀行が3年以上などがあります。

所得を条件に挙げている銀行の例ではイオン銀行が100万円以上、じぶん銀行が200万円以上、新生銀行が300万円以上(2年平均)ソニー銀行が400万円以上、楽天銀行が400万円以上などがあります。

直近3期分を条件としている銀行が多いですが、年を追うごとに収入が右肩上がりであっても平均額がみられ、400万円を基準としているところが多いようです。なかには最も低い年の所得をみる銀行や一期(一年分)でも赤字だとそれだけで審査に通らない銀行もあります。法人格を取得していても、法人格になってから3期などの条件をとっているところが多いです。つまり、一時期好調でも安定性のほうが重視されるということです。

自営業者に借り入れがある場合!

自営業者が住宅ローンを借りるとき借金がある場合を見ていきましょう。住宅ローンを申し込むさい、総返済負担率(申し込んでいる住宅ローンとその他の全てのローンを含めた1年間の総返済額が、年収に占める割合)が重要視されます。また、銀行系カードローンや消費者金融からのキャッシングといった、いわゆるフリーローンは、銀行側に懸念をもたれることが多いです。なぜなら、フリーローンの場合は、借金をした理由が明確ではないからです。それが事業資金のための借入であったとしても、他の金融機関から借り入れできないと推測され、マイナス要素となります。

 

返済負担率を計算する上での前提条件

返済負担率の計算は事業に係る借金、自動車ローン、住宅ローンの1年間の返済額(金利を含む)などを加味し、その合計を収入額で割った数字に100をかけた数字となります。つまり年収の何割をローン返済にあてるかの数字となります。

 

ローンが借りにくいケース

税金や健康保険料を滞納すると審査に通るのはほぼ不可能に近くなります。自営業者は天引きされる会社員と違い、税金や健康保険料を自分で収めます。これを滞納すると、ローンはほぼ組めないと考えるべきです。なぜなら、税金や健康保険料を滞納している人は銀行にとって回収できない人だと見なされがちだからです。事業資金として借り入れた場合でも、ほかの借金と同等に見なされます。いくら資金繰りがうまく回転していても、審査には通りにくくなります。すでに清算が終わっていても、滞納が多いと落とされる可能性が高くなります。クレジットカードの借金過多が社会問題となっていますがショッピングの代金や公共料金やスマート本の代金などクレジットカード払いが過去1年間に3回期日に引き落とさなかった人は審査に落ちる可能性が高くなります。

 

日本政策金融公庫とは?

日本政策金融金庫では「雇用の創出を伴う事業を始める方」、「現在お勤めの企業と同じ業種の事業を始める方」、「産業競争力強化法に定める認定特定創業支援等事業を受けて事業を始める方」又は「民間金融機関と公庫による協調融資を受けて事業を始める方」等の一定の要件に該当する方を対象としています。

日本政策金融公庫からの借入金は個人信用情報(クレジットやローンの契約や申し込みに関する情報のことで、客観的な取引事実を登録した個人の情報です。 そして、この信用情報は、クレジット会社が顧客の「信用」を判断するための参考資料として利用されます。 )に登録されないというわけではありません。日本政策金融公庫は政府系金融機関のため借りやすいですが、融資されれば、かならず登録されます。

 

日本奨学支援機構はどうなるの?

前述した返済負担率に、奨学金も入ります。奨学金の返済を延滞してしまうと、住宅ローンの承認を得るのは難しくなります。日本学生支援機構の奨学金には半額返済や返済延期などの処置があり、それを利用することもできます。奨学金だけではなく、教育ローンでも同じです。ただし、借入者が親となっている場合、返済不要の場合は住宅ローンと審査について影響はありません。

 

日本奨学支援機構の奨学金の滞納をしてしまった・・・

個人信用情報機関に個人情報が登録されるのは、奨学金のローン返済を3ヶ月滞納した場合で、氏名、住所、電話番号、生年月日、勤務先等、また貸与学、最終期日、滞納などの返済情報が登録されます。個人信用情報機関に登録されると、住宅ローンを組めなくなる可能性があります、一度登録されると、解消しても5年後まで登録され続けます。また日本奨学支援機構の奨学金には返済猶予措置がありますが、その場合は、信用情報には登録されません。登録されるケースは、無断で3ヶ月支払いを行わない悪質なケースです。ただし、返済猶予は10年間などさまざまな規制があります。

銀行は住宅ローンの審査にあたり全国銀行協会とCIC、JICCという3つの個人信用情報機関にあたりますが、これに該当しない奨学金は申告しなくてよいのです。これは奨学金をあえて申告しないということなので、住宅ローンと奨学金の返済の銀行が重なっていないことが自ずと必要となります。

自営業者、最後の砦!

①フラット35

フラット35とは、「住宅金融支援機構」が関わる住宅ローンです。一般的な銀行のローンよりも審査に通りやすいと言われています。

「住宅金融支援機構」は国の機関に近く、そのため、一般の銀行ではとれないような全期間固定金利というリスクをとっています。また、金利が低く、保証料と返済手数料が無料などのメリットがあります。フラット35は資金受取時に返済終了までの借入金利と返済額が決まります。金利が固定されます。借入金利が上昇した場合でも、金利を確定したまま継続できます。ただし、金利が下がった場合でも、金利は変動できません。

省エネや耐震性やバリアフリー生や耐久性・可変性どの特徴を持つ住宅は金利を引き下げる制度があります。プランによって借入金利から0.25%もしくは0.5%を5年もしくは10年低くなります。

 

②パートナーとの合算でローンを組む

その場合、自分が自営業者でもパートナーの収入が安定している場合は、そのようなローンを組むことをお勧めします。たとえばフラット35では本人以外の配偶者や親の年収を、本人と合算して審査を受けること可能です。具体的には以下の4つの条件をすべて該当する人を1人だけ収入合算可能となっています。

(1)申込者本人の親、子、配偶者等
(2)申込時の年齢が満70歳未満の方
(3)申込みご本人と同居する方
(4)連帯債務者になる方(1名のみ)

他の住宅ローンでは合算者の収入の50%しか合算しないようなことがありますが、フラット35では全額合算が可能です。金利は融資率が9割以下の場合には1.120%~1.690%となり、融資率が9割超の場合には1.560%~2.130%となり、他行とほぼ変わりません。また返済中にはサポート体制がしっかりとしています。

税金編

節税をしている場合は!?

会社員は年収をみられ、個人事業者は所得を見られます。つまり、会社員が手取りではなく、「目に見える表面上の総支給金額」なのにたいし、個人事業主は「経費を差し引いた額」をみられます。そのため、所得を少なく申告している場合、住宅ローンの審査に通りづらくなります。節税対策がおもわぬかたちでダメージとなります。しかし、修正申告もできるのでその点は安心です。

 

住宅ローンの減税術

住宅を取得することによってかかった対価と年末時の住宅ローン残高を比較し、少ない方の1%を所得税から控除できます。10年間にわかって控除が続きます。住宅ローン減税の申請は新築住宅、中古住宅、増築・リフォームです。リフォームは工事費が100万円以上の時に利用できます。

自営業の場合に、節税している場合、それをローン申し込み時に説明することで信用力をアップすることができます。小規模企業共済や倒産防止共済、生命保険な、外部で積み立てている資産も開示しましょう。

ローンの雑費編

金利についてみてみよう!

住宅ローンの金利は固定金利と変動金利があり、前者は借入時の金利が返済終了まで続き、変動金利は一定期間ごとに見直されます。たとえばフラット35と固定金利は2018年6月時点で年1.370〜2.020%です。適用される金利は金融機関ごとに違いますが、最も多いのが1.370%でしょう。一方、現在、変動金利で主な銀行の店頭金利では2.475%ですが、他行との競争力強化のため、金利を低くしようと金利優遇を行なっています。2008年は3〜4%だったのが、現在では1〜2%代の推移へと近年、金利引き下げが見られます。

 

頭金

フラット35では建設費または購入価額の90%以内が融資の条件となっています。つまり残りの10%と諸経費が頭金として必要です。一般的には、ローンに見合った額の担保を抵当に入れる必要があります。多くは取得価格の100%が上限となっています。頭金は諸経費のみとなります。

土地のローンについてみてみよう!

土地のローンでも家のローンと同じように、信用を得なければ、ローンを組むことは難しくなります。しかし、通りやすくする方法がいくつかあり、順を追ってみていきましょう。

住宅ローンは担保評価額の100%以下までしか借りることができません。つまり実際の家の値段以上はローンを組めません。新築の場合は工事請負された価格が建物評価額となります。そのため担保割れ(土地や建物など不動産の担保評価額が、その不動産を担保に借りたローンの残高より少なっている状態のこと。住宅ローン残高が住宅の売却価格を上回る状態のこともさす)することもありません。しかし、土地の場合には、土地の売値が評価額を上回る場合、評価額までが借りることが可能となります。一般的には、土地の売値は銀行の評価額以下に設定することが多く、土地購入の際も現実的には、担保割れは起きにくいです。

土地のローン、最後の砦

土地を担保に家のローンを組む

住宅ローンを組むとき、おおきなお金ですから、担保をつくり抵当にいれます。「担保」とは「住宅ローンを組んだ人が返せなかった場合、ローン返済をする手段として、金融機関に提供されるもの」をここではさします。人的担保と物的担保に分かれます。人的担保とは「保証人」「連帯保証人」「連帯債務者」の3種類があり、ローンを返せないと、この人たちに返済請求をします。「連帯保証人」「連帯債務者」は「保証人」よりも強い返済義務があります。物的担保とは土地や建物などの不動産を返済手段とするものです。「土地を担保に家のローンを組む」の意味とは「家のローンが返せなかった場合、土地を金融機関に渡す」という意味です。つまり、先に土地のローンを買うか、ローンを組み、それを担保に家を買うことでローンに通りやすくなるという「裏技」をご紹介しておきましょう。

 

都市銀行よりも地方銀行

一般的に都市銀行は審査が厳しく、地方銀行のほうが、個人事業主にとって、ローンが通りやすいと言われています。都市銀行とはみずほフィナンシャルグループ、三井住友フィナンシャルグループなどがあり、地方銀行には地方の信用銀行などがあたります。都市銀行で審査に通過しなかった場合、地方銀行にアタックしてみる価値はあります。

 

中古

木造建物であれば20年〜30年経過すると建物の価値は残存価値を残し0円となります。担保割れ(土地や建物など不動産の担保評価額が、その不動産を担保に借りたローンの残高より少なっている状態のこと。住宅ローン残高が住宅の売却価格を上回る状態のこともさす)することが起こりうります。中古物件の購入の場合は頭金を用意しておかねば、ローンを組むことは難しいでしょう。ただし借り換えの場合には、担保物権が古いため、200%まで融資される場合も少なくありません。

ローンの返済が厳しい時

借り換え

借り換えローンやおまとめローンとは複数の借金を一本化することをさします。手続きをふめば、問題なく一本化できます。そのなかでも事業用資金と個人用の資金を明確にする必要があります。個人用のローンと事業用のローンを一本化することは基本的には難しいとされています。一本化することで返済額が低くなり、返済総額が安くなるかもしれません。

自営業者にとって、事業資金と生活費を混合することはおすすめできません。まずは生活費の借金だけを返済することに集中するべきです。それでも難しい場合は、廃業と自己破産を検討してください。再出発です。サラ金や闇金に手を出すのはもってのほかでしょう。

 

自己破産について

ここではもしものことを想定し、自己破産についてもふれておきましょう。自己破産とは債務者みずからが申し立てる破産のことです。破産は債務者に不利益を与える反面、利益もあります。それは債務者の債務の免責です。

自営業者の借金理由の多くは、売上の減少のための自営の資金繰りのためです。法人の破産手続きに準じた調査が行われます。個人事業主・自営業者の破産手続きは原則、管財事件として取り扱われます。破産管財人による調査・換価処分がおこなわれます。換価処分とは破産者の財産を処分して金銭に換価し、債権者に公平に弁済・配当することです。この場合、不動産・動産だけでなく、金銭請求権などの債権、著作権なども含まれます。しかし自営業者の破産は、個人としての側面と事業主としての側面があります。そのため、自由財産という一定の財産は処分から免れます。処分しなくてもよい自由財産は、破産手続き開始決定後に取得した財産、法律上差し押さえが禁止されている財産、99万円以下の現金、自由財産の拡張がなされた財産、破産管財人によって破産財団から放棄された財産があたります。

車のローン

家のローンと同様に安定した収入があることが、自動車ローンを申し込むときの第一条件となります。各金融機関は自営業者対象のローンを用意しています。総借入総額が年収に対して50%を超えないのが一つの目安です。たとえば、事業用であれば、リースやディーラーローンを適用すると、審査に通りやすくなります。自営業の場合は確定申告書や納税証明書の提出が求められます。家のローンと同じく、節税のために経費を多めに計上していると、ここで通りにくくなってしまいます。時には保証人を求められる場合もあります。審査に落ちた場合は通常のカードローンをためしてみましょう。保証人はいりませんし、所得証明書のみを用意すればいいです。中には金利が自動車ローンと同じくらい低いものもありますし、限度額が800〜1000万もあるものさえあります。

事業で車を使う場合、経費とすることができます。打ち合わせで使う、資材を運ぶために使う、営業で使うなどがこのケースにあてはまります。名義は「個人名」では組めないです。車の購入費用を数年に分けて経費にすると良いでしょう。「減価償却」といって、使用によって価値が下がることを計算に入れなければなりません。たとえば200万のローンを組んでも、実際には180万として計算します。

 

経費

節税策でよく使われる手段ですが、普通自動車の耐用年数は6年ですが、4年落ちの中古車は2年となります。つまり、4年落ちの中古車を100万円で購入した場合、半分づつで2年で減価償却できるのです。つまり、減価償却を含め180万円の新車の場合、耐用年数が6年のため、経費にできる金額は1年で30万円ですが、100万の中古車で4年落ちの物を買った場合、経費は2年間でそれぞれ50万円となります。中古車の方が安く、経費にも参入しやすいというわけです。耐用年数が2年が最短となります。「4年落ちのベンツを買え」と言われるのはこういう背景があるのです。

自動車ローンの元金は経費にはなりません。しかし、「支払利息」はカーローンを組むさいに経費にすることができます。自動車周りで経費にできるものは、自動車税、重量税などの税金関係を「租税公課」という勘定科目で、自賠責保形や任意保険を「保険料」という勘定科目で、ガソリン代、洗車代、車検代などの維持費を「車両費」という勘定科目で駐車場代は月極駐車場なら「地代家賃」、時間貸しの場合は「諸費交通費」で経費とすることができます。

事業ローンをみてみよう!

個人事業主や自営業者が、事業のためにローンを借りるのは、実際には借入審査は不利だと言われています。また、提出書類や審査の過程が複雑になります。金融機関側には、本人確認書類、収入証明書類、事業に関わる書類が必要となります。節税のために、経費を多く計上し、所得を少なく申請し、たとえば0円で申告したり、赤字決済だったりしても、審査担当者の裁量次第となります。たとえば、起業から1、2年目の場合、業績が伸びている場合は、借り入れできる可能性が高くなります。しかし、0円で申告したり、赤字決済だったりすると、審査に落ちる可能性は高くなります。

 

日本政策金融公庫

開業資金で高額融資を受けて愛場合は、日本政策金融公庫の利用をお勧めします。国が100%出資している株式会社なので、安心です。中小企業や個人事業を応援するという趣旨があるため、事業として売り上げを出さなくても、事業計画と必要な見積もりをきちんと出せば借り入れできます。金利は3%以下となっています。ただし、申し込みには手間がかかり、時間もかかると言われています。審査には2週間、借り入れまでは1ヶ月ほどかかることも少なくないです。また、法人を設立することや、増資には融資されないことも覚えておきましょう。

 

銀行のビジネスローン

銀行のビジネスローンは100万円から事業が好調なら1億円ほど借り入れできます。また不動産を担保にすれば、2億円まで融資できます。しかし、審査は3営業日ほど、融資までには1週間ほどかかります。ノンバンク系のビジネスローンは、すぐに借りることができます。たとえば、ビジネスクストやオリックスVIPPERローンカードBUSINESSなどがあります。日本政策金融金庫や銀行ビジネストーンより早く借り入れできます。ビジネスローンは年収の3分の1を超える融資を受けられます。しかし、ノンバンク系ビジネスローンは高金利となります。

以上、自営業者のローンについてみてきましたが、自営業者は一般的にローンを組みにくいと言われています。しかし、みてきたとおり工夫をすれば融資することは可能です。現実的で、返済可能な方法を模索してみてください。自営業者でも、安定して事業を展開することができれば、返済もしっかりと行え、事業拡大へとつながるでしょう。借りすぎは経済的にも、心理的にも、しんどいものです。現実的で、しっかりと堅実なプランを考えていきたいものです。

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